Investigación de procesos y métodos de valuación para la interpretación del valor de bienes inmuebles.

La generación de conocimiento relacionado con el valor de los bienes inmuebles y las técnicas generalmente aceptadas en la praxis profesional, que capacitan al valuador profesional para interpretar su valor, tiene varios aspectos que pueden ser mejorados mediante la investigación científica. Ejemplos de ello, podemos citar los siguientes asuntos de interés para la Ciencia de la Valuación:

• En la valuación de inmuebles para efectos fiscales hay aspectos que pueden mejorarse, como son: la inequidad en la determinación de los impuestos municipales sobre los bienes raíces, como los que se aplican a la traslación de dominio y al impuesto predial; otros aspectos son la necesaria transparencia que debe manifestarse en la publicación de los detalles de aplicación de dichos impuestos.
• Sobre la plusvalía que adquieren los bienes inmuebles resulta una utilidad que es grabada cuando se realiza la enajenación de esos bienes, considerada en el impuesto federal sobre la renta. El total de dicho impuesto pasa a engrosar las arcas de la federación, sin embargo, debiera considerarse que una parte de la utilidad que adquieren los propietarios de inmuebles al enajenarlos, se origina en la plusvalía que resulta por las acciones del ordenamiento territorial y la construcción de infraestructura, que administran los gobiernos municipales. Dado que constitucionalmente las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, incluyendo su mejora, forman parte de la hacienda municipal, se configura una tarea que puede ser resuelta por la valuación profesional, para determina el monto para el municipio, que le corresponde del impuesto por utilidad asociado a la plusvalía que originan las acciones de la administración municipal.
• La evaluación de las inversiones inmobiliarias carece, en nuestro país, de difusión de información paramétrica, expresada en razones financieras, que soporten el cálculo de los ingresos y egresos que corresponden a los diversos escenarios de inversión que deben formarse al aplicar flujos de efectivo proforma de dichas inversiones. Mismos parámetros que requieren los enfoques residuales, estático y dinámico, que corresponden a los escenarios del principio de mayor y mejor uso, al valuar un terreno.
• Una carencia técnica, importantísima, de la ciencia de la valuación radica en la falta de metodología para la detección de los fenómenos económicos que se han denominado burbujas inmobiliarias; las que al detonar afectan la economía de países y han llegado a desequilibrar la economía global. En efecto, ejemplos de ello fueron el fenómeno del FOBAPROA en México y la crisis financiera de 2008 que se desató en Estados Unidos, de manera directa al detonar una burbuja inmobiliaria a fines del 2007, sus efectos económicos y sociales fueron globales. Otros países como España sufrieron la aparición de burbuja inmobiliaria por un largo período que inició en 1997 y estalló en crisis económica en 2007 durando hasta 2013. Al respecto, la investigación del fenómeno pudiera producir información para identificar los factores microeconómicos y macroeconómicos que dan origen a la aparición de dichas burbujas, su punto de colapso, la influencia de la oferta, demanda y el apalancamiento financiero; así como otros componentes que durante continuados avances de investigación científica, muestren algún grado de evidencia causal.
• La praxis valuatoria en nuestro país se caracteriza por la subjetividad de los reportes de valor. Mediante la investigación se pueden producir soluciones que otorguen certeza y eficacia objetiva a los procesos valuatorios, en campos del conocimiento como son, entre otros, el proceso de homologación, la diferenciación de las conformidades de los asentamientos urbanos y sus características de progresión y regresión.
• La ciencia de la valuación se sustenta en la teoría de la economía neoclásica, que se basa en el concepto de que los bienes adquieren su valor en función de la utilidad que le asignan los consumidores. En otras palabras, los bienes adquieren valor en función de las necesidades que el usuario percibe que le resuelven. Aquí reside una nueva área de estudio que se fundamenta en la Teoría de las Necesidades de Alderfer y la jerarquía de las necesidades de Maslow, así como en el enfoque de valor de la Teoría TFV de la Producción de Koskela. Estudios sobre este campo, apoyados en la herramienta estadística de Análisis de Factores, pueden dar información de los factores de calidad que perciben los usuarios en los inmuebles, o sea, de los elementos donde reside su valor y, por lo tanto, los que se deben considerar en la profesión valuatoria al determinar el valor de los inmuebles.

La investigación académica abre posibilidades que no han sido explotadas en el mercado nacional de la valuación, como pueden ser, entre otras, el manejo de técnicas de valuación automática basadas en procesos estadísticos de regresión múltiple, como el Método de Precios Hedónicos (MPH), las Redes Neuronales, la Programación Genética y otros métodos del contexto de Machine Learning, una disciplina científica del ámbito de la Inteligencia Artificial que crea sistemas que aprenden automáticamente, formando algoritmos para máquinas computadoras. Dichas técnicas han producido algunos métodos de valuación masiva que, en otras latitudes como los E.E.U.U. y Europa, se han usado desde hace más de 45 años, siendo el más antiguo el MPH y recientes los relacionados con la inteligencia artificial.

En esta línea de investigación se considera que están dadas las condiciones para que en el ecosistema nacional de la valuación se pueda innovar, traducir, diseñar, producir y mantener conocimientos para tomar decisiones informadas, pues existen los estudios tecnológicos, los equipos y el potencial de recursos humanos necesarios para producir resultados en el ambiente académico y en la práctica profesional. En la Especialidad de Bienes Inmuebles se han realizado investigaciones, que han producido aplicaciones profesionales y conocimientos básicos que aportan a la ciencia de la valuación.

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